久耐塑-日式鋼構屋、小木屋、工務屋、組合屋、休閒屋、別墅施工、渡假村、渡假中心、輕型鋼構建築、退休村、養生住宅、農莊民宿、鄉村俱樂部、平價住宅、獨棟民宿、國際會館、休閒山莊、老人共同住宅、香客大樓、連棟式民宿、獨棟雙拼式民宿、休閒農場、養生住宅、退休村、綠建築、歐風建築、和風日式建築、山區牧場農舍、鄉村建築系列

房屋買賣節稅技巧面面觀

房屋買賣節稅技巧面面觀

買屋、賣屋、換屋也有所得稅要申報

一般房地產交易所得併入個人之年度綜合所得總額內申報所得稅，可分三方面：

一、就賣屋者而言，必須計算出售房屋的所得。
計算方式：

1、以賣出時的賣價，減除原買進時的買價及因取得、改良及移轉所支付的一切費用後之餘額為所得額，如為損失可扣除當年度財產交易所得，當年度無財產交易所得或扣除不足者得以以後三年度之財產交易所得扣除之。

2、未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得按申報契稅所核定的契價為準，乘以一定百分比做為交易所得額，該百分比因每年不同，且區域亦有差異，應注意之。

「九十一年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」

●直轄市部分：
台北市：依房屋評定現值之十九％計算。
高雄市：依房屋評定現值之十六％計算。

●直轄市以外之其他縣（市）部分：
市（即原省轄市）：依房屋評定現值之十三％計算。
縣轄市：依房屋評定現值之十％計算。
鄉鎮：依房屋評定現值之八％計算。

二、就買屋者而言，凡貸款購買自用住宅，向金融機構借款所支出之利息，別忘了其貸款利息可扣除所得，每一申報戶額度為30萬元，但須減除儲蓄投資特別扣除額。

三、就換屋者而言，無論先買後賣，或先賣後買，可以在重購自用住宅房屋完成移轉登記的年度，從所得稅應納稅額中扣抵或退還。條件如下：

1、	符合「自用住宅」，是指所有權人、配偶或受扶養直系親屬在買賣標的地址辦理戶籍登記，而在出售前一年內沒有出租或供營業用的房屋。
2、	時間上，無論先買後賣，或先賣後買，須在移轉登記那天起兩年內完成。
3、	買價要大於賣價（可比較買、賣時契稅繳款書上之核定契價）。
4、	原財產交易所得已從財產交易損失中扣除部份就不可以再扣抵。
5、	以本人名義出售自用住宅房屋，而另以配偶名義重購的話，也可以適用扣抵的規定。
6、	申報時，要檢附向地政機關辦理移轉登記的契約書影本，向申請扣抵年度戶籍所在地國稅局稽徵所辦理。如果是以委託建造的方式取得自用住宅房屋，則要檢附委建契約書和使用執照影本，並以建物登記日所屬年度作為重購自用住宅房屋完成移轉登記的年度，申請退抵稅額。

房屋買賣相關節稅技巧

種類	對象	節稅條件及要領	必備證件
財產交易所得稅（針對不動產之建物部份）	賣方	事實上發生財產交易損失時，可以試以實際交易價格申報 ‧凡用於裝修等，改良該屋之費用亦可抵扣，但需以售屋損失報稅方式共同使用，以實際發票單據舉證列舉扣除。 ‧若為換屋型自用住宅賣方，可使用重購退稅節省過去已繳之財產交易所得稅（詳見下欄）	契稅單影印本 ‧若欲以實價申報者，需準備貼足印花之民間買賣契約書（私契）影本。
重購自用住宅抵扣稅	二年內一買一賣者	1.買價大於賣價 2.二年內重購 3.房屋所有權人為納稅義務人本人或其配偶 4.於報稅年度前戶籍遷入	1.買賣所有權移轉契約書（經移轉登記之公契）影印本，或契稅單影本。 2.遷入所購房屋之戶口名簿影印本
自用住宅購屋貸款利息	買方有辦理自用住宅貸款者	1.房屋為自用者 2.所有權人為納稅義務人本人、配偶或受撫養親屬 3.在該地於報稅年度前遷入戶籍，扣除「儲蓄特別扣除額」後，最高可扣除30萬元	1.繳息單 2.利息所得扣繳憑單 3.建物權狀影本 4.戶口名簿影印本
租金扣除額	房客	若逐項加總不足年租金總額之43%，則最高抵扣額以租金之43%計算一、需採列舉扣除方式且沒有申報購屋借款利息之出扣除額，才可以列報二、每年最高只能列報12萬元	1.租賃契約書 2.付款證明 ‧因追溯適用，為免民眾蒐集付款證明的困難，可以由房客先申報扣除，事後再請房東補開收款證明。 3.居住事實 ‧可以檢具納稅人本人、配偶、或受扶養直系親屬在申報年度於承租地址辦妥戶籍登記的戶籍謄本或是戶口名簿影印本。或其他可以證明確實居住在承租處的文件，如繳納房屋稅或水電費等收據證明。