先買後售、先售後買？ 換屋族 精打細算 大考驗

今 日 案 例

林姓夫婦現年45歲 ，育有1子1女，目前住在新店北新路3房華廈 ，最近林先生高升公司高階主管，想換屋到市中心，也因母親年事已高，想將母親從南部接上台北同住，因此計畫買個4房的大樓產品。

目前林姓夫婦存款有150萬，每月所得共15萬元。如果賣掉南部的房子將有300萬元的售屋所得，目前新店北新路華廈行情每坪約23萬元，賣掉可有565萬元。林姓夫婦考慮該先賣掉新店住家再買新屋，還是先買新屋再賣掉舊屋，如果新店房子不售而轉租，是否划算？

專 家 建 議
林先生想在大安區買4 房產品，如果以20年50坪華廈產品而言，大約要準備2,000萬元的購屋預算，如果南部老家還未出售，以林姓夫婦手頭存款150萬元的資金計算，自備款略顯不足，建議可以先拿舊屋增貸100∼200萬元，湊足約2成自備款，不過增貸屬短期資金運用，貸款利率略高。如果不準備增貸，可趕緊將南部房子盡快處理掉，約可得300萬元，才有足夠自備款。

因為房屋出售的時間點不易抓得準確，有時房價不如預期，須等待出售的時間點，因此在計算購屋資金運用時，必須將房屋出售的不可預期因素考量進去。

案 例 解 析

滿足多方需求

很多換屋失敗的案例是因沒有全面考慮周全，林姓夫婦若要換屋成功，區位選擇一定要注意，林姓夫婦育有1子1女，換屋如果能同時兼顧父母的生活需求和子女的就學問題是最理想的狀態。針對父母生活需求部分，最好考量附近環境是否清幽、有沒有公園可讓老人家活動、住家附近的醫療資源多不多；至於子女就學問題，必須考量優質學區、教學資源等問題。

大安區為換屋首選

在多重考量之下，建議將台北市大安區列為首選區域，大安區有大安森林公園可供父母散步、運動、下棋、聊天等休閒活動；此外，中正紀念堂雖位於中正區，不過與大安區僅杭州南路一路之隔，中正紀念堂也是父母可休閒活動的場所。

大安區內有仁愛醫院、國泰醫院等資源豐富的醫療院所，也有許多明星學校，明星小學包括有新生雙語國小、龍安國小、師院附小，明星國中則有師大附中、中正國中、龍門國中、金華國中等學校。

至於交通問題，吳景儀認為，大安區不管捷運、公車都很方便，林姓夫婦上班搭大眾交通工具應很方便，若自行開車，大安區交通也四通八達。

購屋資金考量

換屋要成功，除了區位選擇很重要，還要考量購屋資金的問題。賣舊屋買新屋，究竟先賣再買，還是先買再賣？吳景儀表示，要考慮本身的資金充足與否和舊房子所在區域。如果購屋資金充裕的話，就無須擔心新舊房子處理先後順序，如果資金不夠充裕，就得要考量舊屋所在位置是否位於熱門購屋地段。

林先生的舊家位於新店區，因捷運效益房屋買氣強，房屋出脫不是問題，買新屋、賣舊屋兩件事情可同時進行，即使一買一賣會有時間差距，也可先跟仲介協商「延期搬家」事宜。如果舊房子短期出脫不易，又有購屋資金問題，最好先等房屋賣出後，再購新屋，若一買一賣之間出現青黃不接的空窗期，可以先租屋。